188金宝博,金宝博官方网站,金宝博APP下载这一政策的落地，对于手握大量商业不动产的房企来讲，将有利于资产的盘活，实现“投融管退”良性闭环。

　　2025年12月25日，中信金石基金、华夏股权（华夏基金下属私募股权子公司）与华润置地成功设立润盈金石（27亿元）及润盈华夏（3亿元）两只购物中心私募股权投资基金，总规模达30亿元。

　　基金拟投向西安西咸万象城、贵阳万象汇及大连在建购物中心，聚焦优质资产，采取“在营+开发”混合策略，通过盘活存量、新建增量改善消费场景，落实提振消费政策。

　　此前的2025年12月初，华润置地旗下公司在上海联合产权交易所公开转让华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权、华润置地（贵阳）有限公司100%股权，对应的是西咸万象城、贵阳万象汇，转让底价分别为9.7亿元、11.08亿元。

　　西咸万象城位于西咸新区沣东新城，紧邻地铁1号线万平方米，项目进行分期开发，其中西咸万象城购物中心已于2017年4月开业，是西北地区第一座万象城。

　　根据华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权转让公告，公司2024年营收为2.79亿元，净利润2909.18万元；2025年前三季度营收约1.98亿元，净利润约229.54万元。

　　截至2025年9月底，公司资产总计约25.56亿元，负债总计约20.44亿元，净资产约5.12亿元。

　　经评估，公司整体价值约8.85亿元，9.7亿元的挂牌底价较评估价溢价约9.6%。

　　此次转让，设定了交易条件：意向受让方需一次性付款，并接受标的公司已签署的《运营管理服务协议》全部内容且继续履行，履行期间不参与物业资产运营。

　　最新信息显示，华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权转让2025年12月29日已经成交，成交价格为转让底价97028万元。

　　实际上，1个月前西咸万象城的转让的消息一出，地产房剑就推测此举是华润置地推进商业不动产证券化。

　　如今，随着30亿元购物中心私募股权投资基金的设立，以及基金投向，验证了我们当时的猜测。

　　作为此次资本运作的核心逻辑，Pre-REITs基金的设立直指资产盘活与资金回笼的双重目标。

　　华润置地将旗下购物中心项目转让给基金，能够快速回笼资金反哺新项目开发；基金则负责对资产进行培育，待项目出租率、租金水平、现金流等指标达到公募REITs发行标准后，通过扩募方式将资产注入公募REITs平台，实现投资人退出与收益兑现。

　　这一模式，构建了“Pre-REITs到公募REITs”完整生态，并且“开发－出售－培育－上市－再开发”的闭环模式，不仅打通了商业地产的资金链条，更标志着华润置地从“重开发”向“重资管”的转型迈出关键一步。

　　REITs，实际上就是不动产投资信托基金的简称。即：以发行收益凭证募集资金、投资不动产并通过运营收益向投资者分红的封闭型投资基金。

　　公募REITs，是公开发行的，2020年4月基础设施公募REITs落地。

　　类REITs，是参照REITs业务方式，采取私募方式发行的资产证券化产品；Pre-REITs，没有明确的定义，简单理解就是资产达不到发行公募REITs要求，通过构造、包装、培育（实际业务中真正培育很少）等满足发行公募REITs要求，实现退出。

　　2019年的时候，西安的迈科商业中心发行33亿元商业综合体类REITs产品，实现资产证券化，实际上相当于是类REITs。

　　此次西咸万象城的转让，相当于是Pre-REITs，后续的目标是公募REITs。

　　关于基础设施领域公募REITs，2020年4月的时候最初规定，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

　　2023年10月的时候，证监会发布并施行了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》。

　　修改后，基础设施的范围变为“仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施”。

　　百货商场、购物中心、农贸市场等消费类基础设施，以及保障房租赁住房，开始被纳入公募REITs试点资产类型。

　　但实际上，在过去十几年时间里，地产企业开发建设了大量自持的商业不动产，包括购物中心、写字楼、酒店等，沉淀了巨额资金，这个资产规模非常庞大。

　　这类商业地产，在过去主要依赖的是银行信贷。在这两年整个地产行业深度调整的背景之下，大量资产沉淀在房企资产负债表上，流动性不足，形成了沉重的债务负担。

　　这两年，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、类REITs及持有型不动产资产证券化（ABS）产品开始落地，在商业不动产证券化方面积累了经验，并且奠定了基础。

　　2025年12月初，中国证监会就《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》公开征求意见，更是进一步让市场期待。

　　2025年12月31日，证监会正式印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》）以及《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》），沪深交易所、中国结算等同步出台配套文件。

　　试点《公告》中明确，商业不动产投资信托基金拟持有的商业不动产应当符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，以及中国证监会规定的其他要求。

　　对于手握自持商业不动产的地产企业而言，通过将沉淀于购物中心、写字楼、酒店等优质商业物业中的巨额存量资产，转化为资本市场可交易、可定价的标准化金融产品，不仅能为持有企业开辟全新的权益融资通道、优化资产负债表，更将从根本上推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资产管理模式深刻转型，实现“投融管退”良性闭环！返回搜狐，查看更多