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　　楼顶漏水两年，业主家中接雨的盆罐摆满地，物业却称“只有顶楼受影响，应自费维修”；楼上管道破损，邻里因施工问题僵持不下，导致楼下墙面霉变、生活停摆。房屋公共部位的维修，为何从技术问题演变成“踢皮球”的持久战？面对物业推诿、邻里不配合、程序繁琐，业主该如何依？近期，两起发生在西安的典型漏水纠纷，折射出小区维修责任不明、资金难启动、邻里协作困难等普遍问题，而媒体的介入与住建部门的发声，也为维权路径提供了新的解法。

　　雨水顺着房顶缝隙滴落在摆满地面的盆盆罐罐里，不断发出噼里啪啦的响声，对于家住西安市明德门怡心居2期6号楼3单元6楼的向先生一家来说，从两年前至今，只要下雨，这样的场景就会在家中反复上演。

　　“你看，我儿子刚装修好的婚房，顶部就有霉点了。”2025年12月30日上午，向先生指着厨房、客厅和卧室顶部吊顶苦笑道。跟他家一样，隔壁住户也跟漏水抗争了整整两年。

　　向先生告诉记者，怡心居2期建成已有20年，此前一直没发生过漏水、渗水问题，但近两年来，6号楼3单元顶层601、602两住户家中客厅和厨房阳台顶部开始出现不同程度的漏水问题。2025年夏秋两季西安多雨，漏水情况变得更加严重。

　　向先生的爱人告诉记者，家中天花板的水渍从中间开始，如同老树根系般向周边蔓延，慢慢地，墙皮起泡、剥落，部分区域已经开始发霉。她翻出手机里保存的照片，显示2025年夏季6号楼3单元楼顶多处坑洼破损形成坑洞。

　　“刚开始只是天花板有点湿，我们没太在意。”向先生的爱人回忆道。然而随着时间推移，漏水范围逐渐扩大，2025年夏秋两季频繁降雨后，阳台漏水问题变得愈发严重，摆满盆盆罐罐接水都来不及，有次直接漏到了楼下5楼，令5楼、6楼住户一到下雨天就不得不“严阵以待”，接漏水、防渗水。

　　向先生还告诉记者，因为建成时间较久，小区内除了他们这个单元的顶层两户外，其他单元住户也反映过天花板渗水、漏水问题。但他们这个单元顶楼漏水情况最为严重，“我们这栋楼没有电梯，每次提水上下六楼都很吃力。”向先生说，邻居家老人年纪大，膝盖不好，清理接满雨水的容器都成了一大负担。

　　两年前发现天花板漏水后，向先生就第一时间向怡心居物业服务中心反映了。物业派工作人员上门查看后，确认了漏水情况，但表示无法立即进行维修。

　　“物业的人说，只有楼顶的住户受影响，维修费用不能动用大修基金。”向先生说，“他们建议我们顶楼两户自己凑钱解决。”

　　向先生告诉记者，一开始物业还承诺会尽快申请专项维修资金，对这个单元楼顶防水进行彻底维修，但后来又表示此问题仅牵涉到顶楼住户，如申请专项维修资金，需要楼内70%以上住户同意才行，建议向先生和隔壁邻居均摊费用，自行出资维修。

　　“这话也太不占理了！楼顶本来就属于公共区域，怎么能让我们住户自己出钱维修？”物业的说法令向先生和邻居都无法接受，这两年间，他们虽多次找物业协商处理楼顶维修事宜，但物业仍未给出明确说法。

　　2025年12月30日，记者陪同向先生再次来到怡心居2期物业办公室。说明来意后，两名女性工作人员称，此事一直由物业经理负责，她们并不清楚具体情况，但物业经理当天休假，让向先生留下手机号码，承诺物业经理第二天上班后，会尽快给向先生回电话。

　　“这本来就是你们顶楼住户的事，你们自己出钱一修就行了嘛！”一名女性工作人员称，小区其他遇到此类问题的住户，都是自己掏钱维修，“再说等大修基金还慢，不如自己处理。”向先生表示，楼顶是公共区域，由住户出资维修不合理，该工作人员称，那就只能等第二天经理上班给他回电线时，向先生告诉记者，他等了一天，未等到小区物业经理的回电。

　　2026年1月3日，记者针对此事联系到西安市雁塔区住房和城乡建设局物业管理科，关于屋顶维修责任和维修资金使用问题，工作人员给出了明确解释：住宅屋顶属于共有部位，其维修、更新和改造应当依法使用住宅专项维修资金。

　　《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定：维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。

　　维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用方案。

　　申请程序包括：物业服务企业制定维修方案、征求相关业主意见、报区县物业管理行政主管部门备案等。

　　“物业声称‘不能使用大修基金’的说法是不准确的。”该工作人员强调，“如果符合规定条件，物业有责任协助业主启动维修资金使用程序。”

　　对于“低层住户不同意”的情况，该工作人员指出，法律对紧急情况下使用维修资金有特殊规定，业主可继续与小区物业协商，要求物业启动意见征集程序，如物业拒绝，业主可以向辖区住建部门物业管理科投诉。

　　厨房内主管道破损漏水，严重时刘先生家厨房地面全是积水，完全无法正常生活。

　　“只要楼上把用水的阀门打开，我家就开始漏水。”2025年11月25日，家住西安市高新区创汇路天琴湾小区22号楼的刘先生向华商报24小时新闻热线月开始，因公共上水管道破损，导致楼上住户只要开阀用水，家里厨房吊顶就开始往下滴水，而且问题持续了近一个月。

　　“最严重的一次，厨房地面已经有了积水，我回到家用拖布吸了很长时间才清理完。”刘先生告诉记者，第一次发现漏水后他赶紧联系物业，经开发商排查确为公用上水管道漏水，需要将楼上住户的柜子、地板等砸掉维修，但楼上住户拒绝开发商入户维修，经过社区街办协调也无果。“期间我和楼上住户也沟通多次，后面社区的人也沟通，结果都是一样，楼上住户不同意入户。”

　　记者从刘先生提供的视频和照片中看到，家里厨房燃气灶上面部分吊顶被拆下，里面的白色水管旁不停地有水往外流，厨房地面上全是积水。

　　“因为漏水时间长，除了厨房受损严重外，客厅三面墙也不同程度受到影响，墙面底部明显能看到水印，墙皮也出现脱落。”从刘先生拍摄的照片中记者看到，厨房外过道、客厅的三面墙底部整个墙皮开裂翘起，一些地方出现脱落，其中一处渗水旁就是插座。“好好的墙弄成这样，协商了好多回都维修不了，把人急得没办法。”刘先生说道。

　　记者随后将问题反映至西安高新技术产业开发区管理委员会。2025年12月，高新区住房和城乡建设局工作人员表示，经工作人员现场核实，因该楼公共管道漏水导致五楼和四楼住户家中都出现漏水情况。经协商后，五楼业主已同意入户，后续开发商将按维修计划进行维修。

　　2026年1月3日，记者联系到刘先生，他表示，经过华商报的关注，问题很快就得到了解决。

　　刘先生称，向华商报反映没多久，辖区细柳街办、尚勤社区的工作人员就开始联系物业、开发商以及楼上业主，最终经过协商，楼上业主答应入户维修。

　　“问题可算是解决了，心里的一块石头终于落了地。”刘先生告诉记者，楼上答应后，社区人员也积极跟他对接，将问题进展进行沟通。

　　目前破损的水管已经修好，刘先生家里渗水的墙面开发商也答应进行维修。“现在还处在采暖期，我只是让工人将渗水的墙皮铲掉，等暖气完了重新粉刷维修，这样能好一些。”刘先生很感谢华商报对问题的关注，帮他解决了这件烦心事。

　　华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，根据《物业管理条例》第五十五条、《西安市住宅专项维修资金管理办法》第三十一条之规定，物业对共有部位损坏负有巡查、报告及协助申请维修资金的法定义务，需主动制定维修方案、组织业主表决、报送住建部门备案。楼顶属于共有部位，物业以“仅顶楼受影响”“需70%业主同意”为由推诿，要求业主自费维修，属于怠于履行法定义务，业主可向雁塔区住建局物业科投诉，要求责令物业履职；也可依据《民法典》第九百四十二条起诉物业公司，要求其承担未履行法定义务导致的损失赔偿责任。

　　若低层或部分业主因不影响自家而不同意使用维修资金，导致表决无法通过。在法律层面，特别是对于“紧急情况”是否有特殊规定？

　　朱长江表示，《西安市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条第一款规定，物业保修期限届满后，出现《西安市物业管理条例》第九十二条规定的紧急情况的，物业服务企业应当立即采取防范措施，由业主大会或者业主委员会依法申请应急使用维修资金。经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可以应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。据此，出现屋面、外墙防水损坏造成渗漏或者楼体外立面脱落等紧急情况的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，同时业主可直接向物业公司或者住建部门提交应急维修申请，住建部门核查后，直接从维修资金列支费用维修，由物业公司配合施工。

　　朱长江表示，根据《民法典》第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。公共管道属共有设施，业主有配合维修的法定义务；拒不配合的，可能构成相邻权侵权。据此，楼上业主拒绝入户维修，导致楼下损失扩大的，楼下业主可先由社区街办组织协调；协调不成的，可向法院起诉，请求判令楼上业主配合施工，并赔偿因拒不配合造成的墙面损坏、积水清理等扩大损失。

　　朱长江称，根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，屋面防水、给排水管道最低保修期限为5年，保修期自工程竣工验收合格之日起算，保修期内漏水，开发商应当维修并赔偿损失。据此，保修期内的房屋漏水问题，开发商应当负责维修并赔偿业主因此遭受的直接损失。

　　至于刚过保修期发现的房屋漏水问题，一般情况下，保修期届满后，开发商通常不再承担直接维修责任。此时，漏水问题需根据具体原因确定责任主体。但若漏水问题在保修期内已多次出现，且开发商虽进行维修但未彻底解决，导致保修期届满后不久再次漏水，法院可能认定开发商的维修未达到质量标准，仍需承担维修责任。 华商报大风新闻记者 杨平 马群

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